10月9日，加拿大英文媒体Financial Post的一则报道惊到了黄三水。
作为一名资深的温哥华地产经纪和曾经生活在上海的世界500强中国区高级雇员，黄三水可谓见惯了大场面，但这一次是真的被惊到了。
因为加拿大金融机构监管办公司（OSFI）的最新报告显示，加拿大将采取更严厉的房屋抵押贷款审批制度。
OFSI告诉媒体，执行中的贷款压力测试并没有完全实现该机构管控房屋抵押贷款数量和质量的目的。一些金融机构在执行贷款政策时出现了如下问题：
1、过于看重房屋净值和首付比例。
也就是一套评估价为100万的住宅，如果借贷者申请贷款40万，商业银行就会认为风险低，因为即便借贷者途中违约，法拍房屋的收益也足以弥补商业银行的损失。此时银行就会对风险无视，因为银行觉得风险基本是借贷者的风险而不是银行的风险。
2、忽视借贷者真实收入水平和还款能力。
比如一个人税前年收入10万且没有需要供养的近亲属，这个人的财务状况当然很好，但如果年入10万却需要供养3-4人甚至更多，那真实收入水平和还款能力就很低了。
OSFI指出，从2018年1月开始执行的贷款压力测试制度对遏制高风险房屋抵押贷款起到了明显的作用。所有借贷者的数据显示：
1、借贷者平均信用分数上升。
2、贷款额度与房屋市值比下降。
其中贷款金额超国借贷者收入4.5倍的个案比例从2017年6月的20%，减少到2018年6月的14%。
贷款压力测试已经起到给加拿大房地产市场降温的作用，也有效降低了发生金融危机的概率，现阶段加拿大金融系统抗压弹性良好。
深谙人性的黄三水说一段话的重点通常在“但是”之后，OSFI可不是为了自我表扬才发布报告的，所以真正的重点在后面。
OSFI在报告的后半段表示，尽管贷款压力测试有很多成效，但有证据显示有些金融机构对房屋抵押贷款的审批仍然过于以房屋净值为主而选择性忽略借贷者的还款能力，这种做法实质上将风险转嫁到借贷者和整个金融系统之上。
OSFI告诉媒体，新的制度将保证金融机构在审批房屋抵押贷款时完全以借贷者的真实收入和真实还款能力为最终依据，新制度将保证金融机构下大力气审查借贷者的收入证明文件真实性。
OSFI认为，这种看起来利空房地产行业的做法其实是为了保护放贷机构、借贷者以及整个金融系统。
今后拥有高净值房屋并不意味着就能轻松从金融机构特别是银行借到钱，因为银行获取利润的方式是息差而不是法拍借贷者的房屋。
OSFI发言人Annik Faucher则表示，作为加拿大金融监管机构，OSFI发现任何问题都绝不姑息，将会在第一时间采取补救措施，这一次是为贷款压力测试打补丁，如果未来继续发现问题，还会继续针对制度漏洞进行修补。
不过截至发稿时，OSFI还没有公布新制度的细节。
黄三水说，OSFI的表态意味着又有一大批买家将被隔离到房地产市场之外，已经因为资金匮乏而低迷的大温地产市场只怕要陷入冰河期。自住者可以选择忽略，但投资者必须高度重视，来自金融机构的贷款政策才是真正的楼市利剑。
