根据Business in Richmond最新公布的报告，在今年上半年，列治文有1,413套新公寓开工建设，比去年上半年多出了60%。不过，虽然新公寓越来越多，成交量却是一路走低，以往火爆的楼花市场也开始转冷了。市场上的广大买家持币观望，下单动力不足，都在等待这一波房市调整的结束……
房价还会继续猛涨吗？加拿大的房子到底应该值多少钱？对于这个问题，有房一族和无房一族都有自己的想法：有房一族认为加拿大房地产的基础价值很高，所以导致了房价的升高，他们还认为房价的上涨，是加拿大公共财富（Wealth of the public）增长带来的比如结果。无房一族则认为，加拿大的房屋已经彻底的“商品化”了，房价的不断上升，反而将减少公共财富。虽然两方的意见截然相反，但他们的看法都是有依据的。200多年前的“罗德戴尔悖论（Lauderdale Paradox）”，所指的就是类似的情况。
罗德戴尔是谁？
詹姆斯-梅特兰是苏格兰贵族，也是第8位罗德戴尔勋爵。他一生的大部分时间，都用来研究金钱和财富了。如果你在加拿大学过历史，应该会知道詹姆斯-梅特兰曾羞辱过前美国远征加拿大的军队指挥官、后来叛变美国投靠英国的本尼迪克-阿诺德，但这并不是梅特兰对这个世界的最大贡献。
詹姆斯-梅特兰的最大贡献就是提出了“罗德戴尔悖论”，虽然作为古典经济学的一部分，现在讨论这个悖论的人已经很少了，但许多伟大的经济学家，比如大卫-里卡多和卡尔-马克思，都受到了该理论的影响。
罗德戴尔悖论
罗德戴尔悖论是詹姆斯-梅特兰通过大量观察而得到的一个结论。在《公共财富的本质和起源，及其增长方式和原因调查》一书中，詹姆斯-梅特兰认为公共财富和私人财富呈负相关，私人财富的增长往往会导致公共财富的减少。
他将公共财富定义为：“包括一切人的欲望所及的东西，不管是有用的还是令人愉快的。这些物品具有使用价值，从而构成财富。”而私人财富则是：“一切人的欲望所及，对其有用或令其愉快的东西，具有一定的稀缺性。”
简单来说，稀缺性是使某种东西具有交换价值，并可以增加私人财富的必要条件。公共财富与私人财富不同，公共财富包括所有的使用价值，因此不仅包括稀缺的东西，还包括丰裕的东西。
罗德戴尔认为，如果空气、水和食物等原本丰富而必需的生活要素具有了交换价值，那么它们的日渐匮乏，就会增加个体的私人财富，并同时增加国家财富——国家财富即是“个人财富的总和”——但要以牺牲共同财富为代价。例如，如果有人可以垄断之前只要缴纳水费就可以自由获取的饮水，那么国家可计算的财富就会有所增加，而其代价则是人们会越来越口渴。
人为制造稀缺性
想去找到一种资源进行垄断很难，但人们可以“制造稀缺性”。詹姆斯-梅特兰在书中举了一个例子：在18世纪的弗吉尼亚州，曾推出一项法令要求所有的烟草种植园中，每一个奴隶只能种植6,000株烟草，而此前每个奴隶可以种植10,000株。所以，这一法令直接让烟草产量下降了40%，而人们对于烟草的需求不会在短时间内急速变化，所以该法令带来了直接影响就是烟草价格的飞涨。
弗吉尼亚州的气候很适合烟草种植，所以从自然禀赋方面来看，弗吉尼亚是一个烟草资源非常丰裕的地区，但法令一出，直接在供给端限制了烟草的产出，使得种植园中每一株植株的价值都获得了提升。为了不让私人财富受损，种植园主会选择焚烧多余的植株，来保证市场价格。我们曾在教科书中学到的，美国资本家宁愿把牛奶倒入河流，也不愿意卖掉，也是出于同样的考虑。
那么，还有哪些资源是可以通过人为制造稀缺性，使得公共财富受损呢？
加拿大房产的稀缺性
人人都需要房子，所以房子是有稀缺性的。世界上几乎所有的房屋都是有价值的，很难想象世界上有免费“送”房的国家。而更具有稀缺性的，是城市中的房屋，因为人们需要在城市中工作谋生，所以要住在城市中。再加上许多城市对于土地用途有严格限制，使得城市中的房屋更加稀缺了。
所以，加拿大的房屋价值如此之高也是有原因的，毕竟在适宜人们生活工作的地方，房屋都是稀缺资源。所以，在加拿大城市地区有房、建房或卖房的群体，都创造了很多的私人财富，而代价就是公共财富的削减。想要取得平衡，通常来说最简单的做法是增加供给，给本地经济足够的时间来发展，让居民收入慢慢追上房价。
从2001年至2008年，加拿大全国的房价涨了69.31%，是有史以来增速最快的一段时期。而从2008年至2011年，加拿大的房价遭遇了3年的价格停滞。从2012年到2017年，加拿大房价再次猛涨39%。一些地产开发商认为这是由于政府的种种限制，导致了供给不足，虽然听起来有道理，但从数据上看其实并不是这样，事实上，部分地产商和房地产卖家在学习当年的烟草种植园主，“焚烧多余的植株”，人为的限制供给。
地产商刻意制造稀缺
以多伦多为例，多伦多每年都有很多移民涌入，当地经济也很繁荣，所以多伦多的房屋供不应求应该是正常的现象。从2006年到2011年，多伦多一共计划新增188,450套新住宅，但根据加拿大按揭及房屋协会（CMHC）的数据，多伦多实际完工的住宅只有160,195套。预计完工的住宅数量超过了实际完工的住宅数量，给房价带来了上行压力。许多之前未曾使用过的房屋，现在都需要进入市场了，进而导致了多伦多的空置率非常低。而这段时间正是加拿大房价处于停滞时期，对于开发商而言，在这个时候让大量新房入市，不但无法让自己的利益最大化，还可能对于房价产生下行压力，因此，开发商自然不想增加房市供给，损害市场价格。
而从2011年到2016年，根据加拿大统计局的数据，多伦多计划新增146,200套住宅，而CMHC的数据显示，多伦多的实际完工住宅数量为175,825，也就是说，实际完工住宅比预计完工住宅多了近30,000套，市场上的供给是超过了预期的。但带来的结果却是价格持续上涨，市场上的存量越来越少。是什么原因，导致了额外的供给未能导致房价的下降呢？
海外买家和空置房屋
在2011年到2016年这段时间，有两股趋势值得注意：首先是海外买家的增加，然后是空置房屋的增加。根据CMHC的数据，2017年非本地居民买走了加拿大2.7%的房屋，相比2014年的水平增加了35%。而在2011年至2015年期间，CMHC估计有8.48%的新公寓被非本地居民买走了。从2016年至2017年，多伦多有11.65%的新公寓被海外买家买走了。尽管本地需求已经非常旺盛，但开发商还是选择了把更多的房屋卖给了海外买家，而这种行为被称为“批量化（Massification）”，举例来说，奢侈品市场进入成熟期后，消费者购买奢侈品的主要动机不再是从众或炫耀心理，而是追求个人喜好，奢侈品的买家也从富人阶层扩大到了中产阶层，这种“批量化”使得奢侈品不再神秘，买家的范围被扩大了。
多伦多房市的另一个问题是空置，2011年的加拿大人口普查结果显示，多伦多有89,754套房屋大多数时间无人居住，占到了房屋总数的4.31%。到了2016年，最新人口普查结果显示，多伦多的空置房屋增加到了99,236套，占到了房屋总数的4.43%，所以，多伦多的空置率在这一时间段是不断上升的，而多伦多房市的存量一直在下降，换句话说，由于空置房屋的存在，使得房市的可交易房屋数量减少了。
加拿大的房产当然是有价值的，特别是多伦多和温哥华这样的大城市的房产，只是我们很难摸清这些房产的价值中，有哪些是真正的价值，哪些是人为制造的稀缺。加拿大的房产使得很多人增加了私人财富，代价却是公共财富的流失。通常来说，市场应该有自我调节的能力，如果一个地区附近全是住宅，那么当地居民就会需要有一家咖啡馆来作为公共空间。但现在看来，市场的自我调节机制在房地产市场中失效了，人为制造的稀缺性推动着房价一直往上跑。
公寓市场成为开发商发力重点
自从温哥华推出空屋税政策和海外买家税政策之后，对于豪宅市场的冲击是最大的，而公寓由于有广大工薪阶层的支撑，一直是市场上成交量最大的房屋类型，而价格也是水涨船高。在这个时刻有越来越多的新公寓项目开工，一方面是由于开发商的新项目从规划到审核，从获批到开工往往需要几年的时间，前几年房价暴涨，使得开发商的开发热情猛增，但由于滞后性，使得大量新项目的最近半年才正式开工。另一方面，则是在高端独立屋价格走低、中端市场价格震荡、中低价位房产最受追捧的市场环境下，公寓的价格依然有上升空间，在主要的三种房屋类型中，开发商自然会发力于公寓市场。
所以，在眼下的大背景下，开发商“捂盘惜售”制造稀缺性显然是不划算的买卖了，中高端房产成交量骤减，高端豪宅甚至变成了买方市场，自然没有制造稀缺性的必要；中低端房产需求旺盛，价格坚挺，顺势而为，方得始终。
