小编认识很多地产经纪，也渐渐从他们那学会了看地产局的MSL数据，见识了不同风格、流派地产经纪分析MSL数据的技巧和特点，逐渐知道了MSL数据里隐藏着哪些金矿和哪些深坑。
但活到老学到老。
刚刚过去的周末黄三水又给小编上了一课，一种被称为Teranet-National Bank House价格指数（Teranet HPI）的分析工具第一次出现在小编的视野里。
黄三水告诉小编，这个指数也可以称为加拿大地产价格指数，用这个指数衡量近期的加拿大地产市场热度，会得出和地产局非常不同的结论。
Teranet是一个机构的名称，是国家银行和土地登记处结合的产物，在加拿大境内所有已经完成的不动产交易数据都被汇总到这里。也就是说这里拥有最完整、最全面的加拿大不动产交易登记数据，是一个远比MSL更权威更真实更全面的大数据中心，与地产局的MSL相比又两个特点：
1、延迟性。
MSL显示的地产交易情况相当于中国的网签合同。但房产实际的交割过户时间和MSL的统计时间有时会有很大偏差，这里面有卖家买家的原因也有地产经纪的原因。而地产价格指数只统计已经完成产权交割的地产交易，所以在数据统计上有一定的延迟性。
2、更全面。
在加拿大很多地产交易是MSL体现不出来的，比如财团之间的大宗交易，比如没有登记到MSL的交易，比如新房的交易。而这些MSL体系之外的地产交易对房产的估值和对未来的判断有时是不一致的。对一个转折中的市场而言，这一定尤其重要。
相信熟悉地产交易的人已经明白地产价格指数的由来以及与地产局MSL数据的关联和差异了。
目前加拿大地产价格指数采集了11个都市圈的全部交易数据，2018年8月的统计显示基准价格比2018年7月上涨0.24％，比2017年8月上涨1.37％。
尽管数字显示是微涨，但国家银行高级经济学家Mark Pinsonneault指出，经过季节性调整后，这个数字是持平甚至是略降的。
换句话说，2018年8月加拿大房地产交易延续了6月、7月的下行趋势。所有在8月认为地产市场出现反转的判断都是缺乏依据的。
其中最让人大跌眼镜的是多伦多。按照多伦多地产局的统计，2018年8月多伦多房地产市场强烈反弹，量价齐增，但房地产价格指数却显示，在考虑季节性调整因素后，多伦多房地产价格连续第五个月下跌。也就是说8月没有出现反弹。
当然，有一种解释是很多发生在8月的地产交易尽管被大多地产局记录在案，但由于没有进行产权交割，所以是不计入2018年8月加拿大房地产价格指数的。而专家认为延迟和滞后带来的影响不会影响大趋势的判断。
对温哥华地产市场的判断则比较一致，大温地产局的数据显示继续保持平稳弱势，而加拿大地产价格指数也显示温哥华房地产从历史最高点开始下跌，并且下跌趋势在8月保持不变。
黄三水告诉小编，翻看加拿大英文地产媒体，悲观占据主流。翻看加拿大的中文地产媒体，依然对后市抱有巨大希望。
有人把这种差异归因于华人更愿意投资地产，所以更愿意用相对乐观的角度解读市场。但黄三水认为，所有族裔都喜欢房子，喜欢的角度和方式不同而已，至于投资房产赚钱的本事，华人不是最差的但也绝不是最强的。
除了不以赚钱为目的的富豪之外，普通人多了解加拿大其他族群如何判断加拿大房地产市场对正确决策是有帮助的。
