大温房市迎来冰与火之歌 公寓基准价突破70万

自2016年卑诗省府开始实行海外买家税，大温地产市场就逐渐呈现两级分化的状态。独立屋市场受影响严重，房价不断下跌，尤其是300万以上的豪宅独立屋，而公寓因为可负担性高而越加抢手。最新的数据显示，在过去六个月的时间里，温哥华的豪华房价下跌了7.6％。有买家向本刊表示，两年前购买的原本等着升值的豪宅独立屋，现在的价格又跌回了两年前，而另一方面受到政策影响，公寓市场虽然也有所回落，但是供不应求的市场情况仍推动房价高升，4月大温地区公寓的基准价格突破70万元，比三年前上涨了75.4%。业内人士认为，如果有买家想升级换屋，从公寓过渡到独立屋，现在正是好时机。

温西豪宅独立屋

房价跌回两年前水平

近几年投资豪宅独立屋的买家，可谓经历了“大起大落”，读者郑女士就是其中之一。她向加拿大地产周刊表示，自己两年前以300万的价格在温西购买了独立屋，2016年正值温哥华地产市场的全盛时期，郑女士的独立屋在购买后三个月，就已经迅速上涨了40万，随后也是一路飙升。但是随着省府推行海外买家税以及各种地产新政打击地产市场，独立屋市场的辉煌不再。

郑女士今年决定将房屋推倒翻新，希望时机成熟可以卖个更好的价钱，但不曾想到的是，新屋还没建好，独立屋的房价就“一夜”跌回解放前，挂牌价格又回到了当初购买时的300万。

根据大温地产据的数据，今年4月大温独立屋的基准价格为160万5800元，比6个月前下降了0.2%，一些豪宅聚集区，如西温、温西等下降幅度更大，西温独立屋的基准价格比6个月前下降了1.3%，温西则下降了6.1%。

今年1月1日到5月初，温西共售出226套房屋，最长的在售时间为260天，平均在售时间为47天。在这226套独立屋中，只有27套是以挂牌价或超过挂牌价成交的，其余全都低于挂牌价，占所有交易的88%，比如温西PointGrey地区Drummond Drive 4768号，成交价为1530万元，上市1个月售出，比挂牌价低了458万元，也比政府估价低了37.6万元。

网络传媒ThinkPol持续报道，目前市场上很多独立屋都在赔本出售，不断降低挂牌价，还有的售价低于评估价。Thinkpol的数据显示，温哥华2月共销售出86间独立屋，其中44间的售价都低于估价。3月57%的独立屋售价低于评估价，甚至有的比估价低了22%，跌幅最大地区就在温哥华西区。4月这个趋势仍在持续，在售出的117个独立屋中，有57个售价低于估价，比例将近一半。

温哥华豪宅市场风光不再

2018豪宅价格处于下跌趋势

随着独立屋房价下降，温哥华作为全球豪宅聚集地的影响也有所减弱。在英国地产研究机构Knight Frank发布的最新季度全球主要城市指数报告中，温哥华被评为2018年第一季度表现最差的北美顶级市场。

2018年第一季度，温哥华房价的年增长从去年的3.5%下降到了0.2%，排名也从去年的第31位下降到了22位。在过去6个月的时间里，温哥华的豪宅价格下跌了7.6％。这个表现北美最差，在参与评选的全球43个城市中也排名倒数第二差，最差的为瑞典的斯德哥尔摩，过去6个月房价下跌9%。

而此前，温哥华一直在排行榜上名列前茅。2015年6月到2016年6月间，温哥华以36.4%的年涨幅领先其他城市，成为KnightFrank调查的全球37座主要城市中房价上涨最快的。2015年温哥华的平均豪宅涨幅也达到24.5%，在Knight Frank发布的《财富报告》（TheWealth Report）中排名第一，称冠全球100个城市。

而昔日风光的高端豪宅市场，目前正经历寒冬。西温Re/Max Masters Realty公司的Brent Eilers认为，独立屋市场的“高价活动”已经结束了，和2017年相比，温哥华500万或以上的独立屋售价已经下降了15%到18%。

他说，和2016年相比，今年前三个月温哥华西区的独立屋销售下降了70%。Re/Max Crest Westside的经纪DavidRichardson也说，和两年前相比，Kitsilano地区价格在200万-300万的独立屋近期价格下跌了20%-25%。

Knight Frank认为，温哥华豪宅市场的变化和联邦及省府的政策因素有关。公司国际地产研究部的负责人KateEverett-Allen表示，温哥华房价增长放缓，是省府实行的宏观谨慎的政策（如外国买家税和投机税）以及加拿大利率增长共同作用的结果，导致业主和投资者购买及持有房屋的成本增加。

地产公司Royal LePage也认为，今年初开始实行的贷款压力测试和卑诗省府新推出的房屋计划都让大温地区的豪宅增长放缓。

根据Royal LePage近日发布的春季豪宅市场报告，大温2018年第一季度的豪宅独立屋销量下降了38.2%，豪华公寓的销量和去年同期相比也下降了26.5%。RoyalLePage定义的豪宅是价值为当地市场平均房价3倍的物业。

Royal LePage总裁兼首席执行官PhilSoper在一份声明中表示，“由于省内税收政策限制温哥华地区的外国和国内买家，2018年豪宅市场的价格预计会处于下降趋势。”

公寓供不应求前景看好

买家升级换屋好时机

虽然看上去地产市场正在经历一个冷却时期，但另一方面，公寓市场仍在火热发展中。

根据Buzz Buzz News的报道，大温地产经纪AdilDinani表示，对于许多首次购房者和投资者来说，公寓通常是更实惠的选择，所以很多人会选择公寓而不是独立屋或联排屋。尽管从一年前开始人们对公寓的需求有所减弱，但市场供应依然非常紧张，这也是导致价格上涨的一大原因。4月大温公寓的基准价格达到了70万1000加元，与去年同期相比增长24％，当时的价格为55万4100元。

豪宅公寓的销售也在走高，和豪宅独立屋完全不同。根据Royal LePage的数据，今年前四个月，温哥华豪华公寓的平均价格比2017年增加了7%，平均达到250万元。

苏富比国际地产公司（Sotheby’s International Realty Canad）在3月发布的春季市场预测也显示，温哥华价格在100万以上的公寓，今年前两个月卖出了232套，较去年同期增加51%；其中100万至200万元之间的公寓卖出198套，占总销量85%，和去年相比，销量增加61%。200万至400万的公寓售出25套，而价格超过400万元的豪华公寓，今年前两个月卖出了9套，较去年增加80%。

此消彼长，冰点与沸点，市场的趋势已经非常明显。地产市场在各种政策作用下，越来越偏向价格低、人们能够负担的起或认为升值空间更高的公寓。

在现在贷款收紧的情况下，仍然是现金为王，一些现金充足的买家已经在考虑趁机吸纳一些独立屋。较早购买公寓已经升值的家庭也在准备升级换屋，毕竟目前这个两极分化的市场，对他们来说可能是入市的好时机。

据估计，大温地区今年将有大约1万1000个新公寓开售，但仍不能完全满足真正的需求。卑诗地产协会（BCREA）去年底曾预测，今年近省内房市将呈现较平衡的状态，独立屋房价将略微回升1.2%，而公寓和城市屋今年房价仍将走高，涨幅保持在十个百分点之内，比前两年缓和。