自2016年卑诗省府开始推行海外买家税以来，大温的独立屋市场开始逐渐冷却，公寓市场却一片红火，大温公寓房价比去年同期上升18.4%。虽然公寓房价涨势惊人，但同时受到利率增加、新完工房屋逐渐上市等因素影响，目前市场上的房屋销售放缓，楼花市场也受到影响。
地产服务公司MLA Canada的新报告指出，今年上半年共有7753个新公寓单位推出预售，售出率达74%，但第二季度和第一季度相比售出率下滑，高贵林西与本拿比北楼花市场较火热，售出率都在90%以上，列治文、白石和高贵林港的楼花销售则较为平淡。近日加拿大税务局（CRA）进一步表示将重点打击贷款欺诈，贷款批准将更加严格，预计今年下半年的楼花市场将进一步放缓，一些楼花买家也已经开始转让合同。
大温上半年7700个新公寓上市
楼花售出率达74%
地产服务公司MLA Canada上周发布了2018年的年中市场报告（2018 Mid-Year Review），对大温和菲沙河谷地区上半年的公寓楼花销售情况作了分析。报告指出，今年上半年，共有81个新公寓项目的7753个楼花单位出售，售出率达到74%。
从历史情况来看，通常正常的楼花销售阶段是，在公寓项目发售后的6到9个月销售50%-65%的楼花单位，在发售后的1年到2年销售出所有的楼花单位，74%的售出率表示目前楼花市场仍处于较为火热的态势，高出历史平均销售速度。
但根据Urban Analytics的数据，去年同期的售出率高达87%，说明今年的楼花销售不如去年。另外从时间区间上看，今年第一季度楼花销售火热，第二季度则有所放缓。
报告指出，第一季度在新推出市场的公寓项目中，楼花售出率达79%，新推出市场的32个公寓项目中有4281个楼花被出售，而在第二季度则下降至67%，49个新项目中只有3472个被出售。
从月份来看，前6个月中售出率最高的为1月，1006个新发售单位中有947个售出，售出率高达94.1%，售出率最低的为4月，837个新发售单位中有342个被售出，售出率为40.9%，尽管售出率在5月有所反弹达到73%，到6月又下降到48.9%。
高贵林西、本拿比北楼花受追捧
列治文、白石相对冷淡
不同城市的新公寓楼花出售情况也有所不同。
高贵林西、本拿比北的楼花受到买家青睐，售出率都超过90%。高贵林西今年上半年共有3个新的公寓项目、共计718个新单位上市，已经有687个单位销售掉，售出率高达96%。本拿比北有6个新项目共计1573个新单位上市，1427个单位都已经售出，售出率为91%。本拿比北也是推出新公寓数量最多的，主要集中在Brendwood地区。
满地堡、本拿比南、北素里和三角洲的新公寓售出率也将较高，都在80%以上，说明交通的发展会带动消费需求。
相比之下，列治文、白石和高贵林港的楼花市场较为平淡，售出率分别只有39%、20%与19%。温哥华的楼花售出率也有所下降，上半年市中心的楼花售出率为37%，温东为61%，温西则为54%，由于房价不断上涨，温哥华的一些潜在买家开始选择在其他相对可负担城市购房。
CRA严查贷款欺诈
楼花贷款批准更严格
之前的楼花售出率较高，和公寓正在兴起以及利率较低有关，一些买家看到公寓正在兴起想要投资楼花市场，加上之前的贷款预批条件也相对宽松，而现在随着利率的收紧以及压力测试的出现，买楼花并不像之前那样容易。
上周CRA又进一步表示，将严格参与验证房贷，防止贷款欺诈。数据显示，2013年到2017年1月之间，疑似房贷欺诈的案件增加了52%，而近来，房屋资本集团（Home Capital Group）和加拿大Laurentian银行发现，有部分借款人虚报收入，此举虽然还没有引发严重违约，但加拿大房屋和贷款公司（CMHC）指出，加拿大房贷所显现的问题很可能只是冰山一角，房价不断的上升和看似极低的失业率也掩盖了更为严重的风险。CMHC表示，目前房贷业的检测手段远没有跟上它所面临的各类威胁，例如电子交易、快速交易等新型交易形式所带来的风险。
CRA在一份书面声明中确认，在客户同意并保证数据安全的前提下，CRA正着手启用多种机制以审核借款人提交的资料，包括向金融机构提供税务信息等。
CMHC的行动计划包括了推广使用CITADEL，该系统是由信用评分机构Equifax研发的，可辨识高风险房贷申请人。对此，CMHC房贷保险与欺诈风险管理部的经理Isabel Vives表示，CMHC已从2018年1月起开始测试CITADEL，并计划在未来几个月内投入使用。对贷款的严格监管意味着批准要求将变得更加严格、获批贷款的减少，这些都有可能导致楼花销售的减少。
未来楼花市场销售放缓
合同转让行为增多
MLA的报告指出，总的来看，楼花市场正在经历一个向下的走势，过去两年火爆的楼花市场正逐渐归于正常的市场状态。分析认为，这和政府推出打击楼市政策、贷款收紧、房价上涨、销售减缓以及开发商竞争激烈有关。
不过报告指出，经济基础因素仍然没有改变，利率依然较低、就业市场稳定，而且不断有人迁入，市场仍将平稳发展，只是新公寓一经推出就售罄的情况将减少，新楼花将经历稳定和较长的销售期。
对于开发商来说，这可能意味着开发策略的调整。2 Percent Realty Valley的地产经纪TimSawatzky就表示，之前在素里、兰里和阿伯斯福特，很多新开盘的预售公寓都会出现排队抢房的现象，但现在似乎开发商更主动，一些开发商提出多种促销机制售房，比如提供2万元的“家具套装”，或者提供2万到4万元的折扣。最近在列治文Steveston社区有开发商甚至直接给买家优惠10万。
对买家来说，房屋产品增多让买家压力减少，在做出购买决定前有更多时间比较开发商的信誉、房价、房屋位置以及社区环境等多方面因素。MLA的报告预计，今年下半年大温和菲沙河谷地区将有67个新公寓项目上市，超过7700个单位上市。北温的新公寓市场最活跃，预计有11个新项目、1500个新公寓上市，兰里的市场也较为活跃，有10个新项目超过900个公寓上市。
受到政府干预和收紧的贷款政策影响，预计今年楼花市场的房价增长将不如前几年。
另外，预期销量和潜在价格的下降也可能会加速原来的楼花买家加速转售合同。上周三（7月18日）的一个当日调查显示，在Craigslist、Kijiji和Vancouvernewcondos.ca网站上有587个楼花转让广告，楼花覆盖地区从西温、素里到兰里，广告转让者也包括了地产经纪及私人业主，说明随着新公寓的集中完成以及市场状况的变动，市场上的楼花转让将越来越多。大温地产局的数据也显示，6月挂牌待售的房源数字已飙升至过去3年来的最高点。
来源：加拿大地产周刊
