温哥华房地产市场观察：销量减少，房价走高

近几年温哥华房地产市场经历了很多风风雨雨，由于价格系统的渐次走高而受到各方势力的瞩目，各级政府一致喊打，各方媒体众说纷纭，买方卖方心态各异，市场前景扑溯迷离

春夏之交，温哥华的房地产市场好像没有感受到春天旺季热情的脚步，因为这是一个倍受冲击的市场领域，几年来在各方力量的打压和推动之中，她虽有些彷徨和心神不定，但依然初心不改，奋然前行。

为什么这样讲？大家都知道，近几年温哥华房地产市场经历了很多风风雨雨，由于价格系统的渐次走高而受到各方势力的瞩目，各级政府一致喊打，各方媒体众说纷纭，买方卖方心态各异，市场前景扑溯迷离。但是，有一点一直没有变，那就是，全地区的房屋价格指数和综合指标价格一直在稳定向上。仔细观察下图中的总体走势，不难得出这样的结论。

2013年初，就是在一轮调整结束之后，新一轮升势即将拉开帷幕的时候，市场的独立屋公寓和连体屋等三大主力军是齐头并进的。市场在逐渐凝聚了人气之后持续走强，进入2015年之后开始迅速拉高，狂涨了一年半，在2016年中叶，迅速开始了“硬着陆”式的调整，其导火索就是15%的海外买家附加过户税。

此税一出，市场哗然，仿佛在炙热的夏日里经历了一场暴风雨一样。届时，市场的龙头被强力压制，市场被强制性地带入调整阶段。但是在这个阶段中，即2016年8月至2017年1月，在这6个月的调整期内，独立屋确实有一定的降幅，但是，如图所示，公寓和连体屋几乎没有受到影响，短暂横盘之后就又开始了大幅攀升，速率几乎达到了每月2个百分点。

究其原因，则是海外买家附加过户税，使得资金流向转入了中低价房地产领域，因为这是海外买家购房和缴税成本相对较低的区域。市场上的热钱找到了突破口之后，公寓和城市屋的价格上涨便一发不可收拾，楼花市场火爆，公寓和城市屋的二手房市场价格突飞猛进。即便到了今年初海外买家过户税增加到了20%，升势依然不减。

反观独立屋市场，从2016年中叶至今，虽然受到了打压，但是总体价格走势依然平稳，处于横盘待变之中。价格走平的时候，市场就在孕育投资良机，中低价独立屋将有可能形成市场亮点。关于这一点，老张在前几期的“市场观察”中曾反复提到过，让我们拭目以待。

老张对上面的房地产价格指数走势图啰嗦了这么多，就是想让大家看到，无论何时，市场的总体走势未变，逐步抬高，升势依然，即便到了今天，市场的成交量已经降至过去17年来相同月份的最低点，价格系统依然在上升。客观原因有二，外来资金的不断涌入，以及入住人口的不断增加。

资金流入和人口增长，这是支撑房地产市场的根本力量和决定性因素，这是谁也改变不了的现实。观察了总体走势，看清了客观现实，我们都应该对市场的前景充满信心。

受海外买家20%附加过户税的影响，豪宅市场总体处于被“冷藏”的状态，热度在慢慢下降，价格在徐徐下滑。温哥华西区的独立屋市场过去3个月的总体累计降幅已经达到了4.1%，降幅偏大的社区有：

近期有很多客户对几大银行房贷利率的提升和贷款审批的收紧表示了担忧，这的确是影响市场客观因素，影响了一部分买家的购买力。但我们还应该看到，全国的经济形势未有大的起色，据预测，未来5年内，加拿大经济增长率将在1.7%左右徘徊，央行加息将慎之又慎，短期内应该很难有大幅提升的可能。

市场综述：

在成交量方面，2018年4月份的总成交量为2,579套，与2017年4月份相比大幅减少了27.4%，与2018年3月份相比增加了2.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅下跌了22.5%。2018年4月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,820套，与2017年4月相比增加了18.6%，比2018年3月份增加了30.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,822套，比2017年4月增加了25.7%，与2018年3月份相比也增加了17.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,092,000，比去年同期上升了14.3%，比2018年3月上升了0.7%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后，经历了市场调整，再逐步走高，创造的新的历史高点。

在人气指标方面，2018年4月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为26.3%。在各类房型中，独立屋为14.1%，城市屋为36.1%，公寓为46.7%。这些数值表明，独立屋已经进入平衡市道，处于买方市场的边缘；公寓依然处于热销状态，处于炙热的卖方市场。销存量比值反应的是市场的人气，是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。公寓市场的人气指标居高不下，主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

公寓市场是近几年来的亮点，个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅：

我们应该看到，大温地区的邻居–素里市，公寓的指标价格涨幅早就已经远远超过了我们，12个月之内涨幅高达50%！

市况要点：

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区，过户税在$300万以上的部分也增加了2个百分点，市场短期内将进入震荡整理，共管类房屋一直处于快速拉升阶段。

2. 在美国开始加息之后，加拿大央行近几个月连续加息。即便如此，利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度收紧审批程序，长期的房贷宽松政策已经结束。

3. 大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃，中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。

4. 中高价位独立屋价格近3个月来受市场的心理因素影响，稳中有降，西温和温西的豪宅市场降幅明显，需要格外关注。

5. 在公寓和城市屋价格急剧攀升的今天，中低价位的独立屋应该正在孕育市场契机。未来一年内将有迅速拉升和补涨的行情，中低价独立屋投资价值日益凸显。

6. 来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军，支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

7. 中国日趋加强的外汇管制，客观上限制了资本外流，但民间资本外逃早已呈现不可逆转的态势，尤其是即将爆发的中美贸易战，将客观上打压人民币的汇率，中国资本外流将得到加速。温哥华地区的房地产市场是这些外流资本的主要目的地之一。

8. 移民配额已经升至每年32万以上，过去一年来，新移民入境数量有了大幅的增加， 大幅提高移民配额，会给本地房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场将因此更加受益。

9. 华人建商越发活跃，正在拆建的独立屋遍地开花，建筑质量和风格也越发成熟，未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10. 华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格也在快速上升。

11. 商业地产已经成为华人投资商的关注热点，也强烈地吸引着海外资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12. 新的公寓楼盘在不断地被推入市场，楼盘预售市场极为火热。与此同时，楼花转让也处在热销状态。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼，强烈地吸引着年轻人口。

13. 各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为可能首当其冲，未来的楼花增值税务问题将被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼，未来的楼盘预售市场和楼花市场将受到一定的影响。

14. 中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点，清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会，希望各位多多关注。

15. 菲沙河谷市场极为火热，素里和兰里的共管类房屋尤为如此，独立屋也处于热销状态。

市场热点：

中心城区的独立屋方面：过去3个月来涨幅最大的是高贵林港，涨幅为6.0%；其次是东本那比，涨幅为5.1%；第三名是皮特草原，涨幅为4.3%。中心城区的公寓市场方面：过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭，涨幅为12.9%，其次是皮特草原，涨幅为11.4%，第三名是西温哥华，涨幅为9.9%。中心城区的城市屋市场方面：过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭，涨幅均为 9.6%，其次是温哥华东区，涨幅均为8.8%，第三名是高贵林港，涨幅为8.4%。

边缘城区的威斯勒（Whistler）和斯高密市（Squamish）的城市屋市场应该格外关注一下，过去3个月的累计涨幅分别为19.4%和19.2%。

然而，市场总是涨跌互现的，近期跌幅较大的是温哥华西区的独立屋，3个月来的累计跌幅为4.1%。

观察结论 ：

上市量在增加，成交量在减少，价格升势依然，市场在震荡整理之中。未来的市场走向将以豪宅价格徐徐下降和公寓价格持续上升为主以及中低价独立屋补涨行情为主。春夏旺季来临，市场将逐步消化不良因素，健康向上。